~~~START~~~ ~~~END~~~ | ~~~START~~~Молодежный жилищный кредит – это не «лафа»
Реально платить сразу приходится вовсе не 6%, а почти половину стоимости. Причем «бэушное» жилье обходится еще дороже, чем новое
Многие молодые киевляне единственной возможностью решить свои жилищные проблемы видят получение «молодежного кредита». Из уст в уста передаются фантастически выгодные условия кредитования тех, кому до 35. Первоначальный взнос – всего 6% от стоимости жилья, процентная ставка – 3% годовых (для семей с детьми –вообще 0%), а выплаты можно растянуть на 30 лет. Казалось бы, скопил пару тысяч долларов – и можно отправляться в Фонд молодежного жилищного кредитования. Но там многих ожидает разочарование. И, что самое обидное, зачастую люди сдают документы, терпеливо ждут своей очереди и вот, когда счастье, казалось бы, близко (пришли деньги и можно оформлять договор), они понимают, что купить квартиру не в состоянии. И тогда рождается горький вопрос: «Почему нам не сказали раньше?».
Мы решили рассказать подробнее об условиях молодежного жилищного кредитования, чтобы претенденты на него могли заранее соотнести их со своими возможностями. Помочь нам в этом попросили заместителя директора регионального отделения в г. Киеве Государственного Фонда содействия молодежному жилищному строительству Владимира Михайловича Коина.
Государственная программа: Эта лукавая «среднерегиональная» стоимость
Уже почти год молодежное кредитование осуществляется по двум программам: государственной *** . Рассмотрим условия каждой из них отдельно.
По государственной программе можно купить квартиру, как на первичном, так и на вторичном рынке. Она предусматривает, что заемщик должен сам внести всего 6% от стоимости жилья. На 94% стоимости жилья дает кредит государство. Но!
- Разница между выписанной в постановлении правительства теорией и практикой заключается в определении стоимости квадратного метра жилья, - говорит Владимир Михайлович. – Фонд считает квадратный метр по государственной, или среднерегиональной стоимости, которую ежеквартально озвучивает Госстрой. На сегодня «госстроевская» цена 1 квадратного метра по Киеву составляет 1738 грн. Тогда как коммерческая цена - от 3000 грн и выше. Вот тут и возникают «ножницы» между фактической стоимостью квартиры и ее «госценой».
3000 – 1738 = 1262 грн – такая разница возникает на каждом квадратном метре. Причем эту сумму, умноженную на площадь квартиры, заемщик должен платить сам и сразу.
Первичный рынок: Половину квартиры придется все же покупать без всякого кредита
Например, семья из трех человек – муж, жена, ребенок - берет кредит для покупки двухкомнатной квартиры в новостройке. Фонд предлагает сегодня квартиры в строящемся доме на ул. Конева 3-5 (Теремки). Стоимость квадратного метра здесь 3000 грн. Площадь 2-комнатной квартиры – 82 кв. м.
82 м х 3000 = 246 тыс грн. ($46 415) – реальная стоимость квартиры.
Если бы за основу кредитования бралась рыночная стоимость квадратного метра, заемщику пришлось бы уплатить сразу всего 14 760 грн ($2784). На остальные 94% стоимости квартиры (246 000 – 14 760 = 231 240 грн, или $43 630) государство обещает кредит. Но с точки зрения Госстроя общая стоимость квартиры составляет всего 142 516 грн ($26 889), и максимальный кредит, который может дать государство под такую квартиру, - 133 965 грн ($25 276).
Остальные деньги придется платить заемщику самостоятельно, причем сразу. В нашем случае – 246 000 – 133 965 = 112 035 грн ($21 138). Плюс 2% стоимости - страховка строительства. Получается чуть меньше половины стоимости квартиры, а вовсе не ее 6%! Даже в банках условия выгоднее. В том смысле, что минимальный стартовый платеж должен составлять 25-33% стоимости жилья. Правда, в банках гораздо выше проценты, но многие молодые люди или семьи не могут собрать именно стартовый капитал, а потому вынуждены отказываться от этой программы кредитования.
Если же аналогичную квартиру захочет купить одинокий молодой человек, кредит он получит еще меньший. Поскольку, по тем же нормам Госстроя, кредитуется не вся площадь квартиры, а лишь «необходимый минимум»: 21 кв. м на каждого члена семьи плюс 20 кв. м общей площади на семью. То есть, если вышеупомянутую двухкомнатную квартиру в новостройке захочет купить одинокий киевлянин, государственный кредит он сможет получить лишь под 41 кв. м общей площади квартиры. Остальную часть площади ему придется выкупать самостоятельно.
Вторичный рынок: Старую квартиру купить еще сложнее, чем новую
На вторичном рынке квартиры дешевле, но и меньше по площади, а стало быть, размер государственного кредита будет меньшим. Хотя, как ни странно, стоимость квадратного метра что в новостройке, что в старом доме, с точки зрения Гостроя, одинаковая: все те же 1738 грн.
Например, 2-комнатная квартира с раздельными комнатами в панельном доме серии Т-4 на Троещине на сегодняшний день стоит примерно $38 000 (201 400 грн). Ее площадь – 54 кв. м. Рассчитываем по формуле: S х 1738 х 0,94, где S – площадь квартиры. В этом случае, получается, государство даст кредит максимум 88 220 грн ($16 645). Так что в качестве первоначального взноса заемщику нужно иметь «всего» 113 180 грн ($21 354). Получается даже чуть больше, чем при покупке квартиры в новостройке!
Кстати, тут нелишним будет упомянуть о том, что квартиры на вторичном рынке кажутся дешевле новостроек только на первый взгляд. Это оказывается правдой, только если смотреть на общую стоимость. Если же просчитать стоимость квадратного метра, то жилье на вторичном рынке окажется не дешевле новостроек. Так, в новом панельном доме на ул. Бальзака, 80 квартиры продаются по цене 3200 грн/кв.м. «Двушка» площадью 68 кв.м., получается, обойдется покупателю в 217 600 грн, или в $41 056. Недалеко от этого места, в старом доме на ул. Бальзака, 91, двухкомнатная квартира «в хорошем состоянии» (с паркетом, кафелем, встроенной кухней и т.п.) оценена в $38 000. Но ее общая площадь – 51 кв. м. Получается, один «квадрат» стоит более $745, или 3948 грн.
Еще стоит учесть, что государственный кредит под квартиру на вторичном рынке дадут, только если дому меньше 10 лет. Хотя уже в ближайшее время, как ожидается, «возраст» дома увеличат до 25 лет. Фонд уже подал соответствующее представление в Кабмин, и теперь готовятся изменения в постановление.
- У нас в банке данных – более 2 тысяч семей, которые бы хотели взять государственный молодежный кредит на покупку квартиры, - говорит Владимир Коин. – Некоторые ожидают квартиры еще с 1998 года. Но когда поступают деньги и мы начинаем вызывать людей и рассказывать об условиях, многие «отказываются» - найти 20 тыс долларов не все могут. Но из очереди их не исключают, люди по-прежнему числятся в нашем банке данных. Может, рассчитывают, что условия кредитования станут лучше, может, надеются найти где-нибудь нужную сумму.
Банковский кредит: «низкий старт» и высокие проценты
По программе банковского молодежного кредитования кредит дает банк. Но, по условиям тендера, который проходят банки, прежде чем начать сотрудничать с Фондом, процентная ставка для молодых заемщиков несколько снижена. К примеру, банк «Надра» обычно выдает ипотечный валютный кредит под 14%, но молодым семьям – под 12%. Банк «Финансы и кредит» «немолодых» заемщиков кредитует под 15% годовых, а молодых – под 12. Максимальный срок кредитования молодежи такой же, как и остальных: 15 лет. Еще одно отличие – размер первого взноса. Для молодежи он должен составлять всего 20% вместо обычных 30.
Государство частично компенсирует процентную ставку банка. На сегодня размер компенсации составляет 7,5%. Но – в гривнах.
Допустим, молодой человек взял в банке кредит в размере $20 тысяч долларов на покупку однокомнатной квартиры на вторичном рынке, которая стоит 25 тысяч. Таким образом, на руках ему нужно иметь всего около $6 тысяч – для выплаты первого взноса и расходов банка на оформление кредита (оно составляет от $700 и выше, в зависимости от стоимости квартиры). Выплаты во всех банках, с которыми сотрудничает Фонд, производятся равными долями (то есть, банк подсчитывает, сколько денег вместе с процентами заемщик должен вернуть за 15 лет, и выводит среднее арифметическое, эту сумму заемщик и выплачивает на протяжении всего срока кредитования). Для нашей квартиры ежемесячный платеж составит порядка $225. Эту сумму заемщик сам, из своих средств ежемесячно вносит в банк, а Фонд открывает для него счет, на который поступает частичная компенсация процентной ставки. Эту сумму заемщик может снять в любое время и использовать по своему усмотрению.
Размер компенсации просчитывается так же, как и при государственном кредитовании: S х 1738 х 0,075 : 12, где S - площадь квартиры (но не более нормативной: 21 +20 кв. м), 1738 – цена квадратного метра по Госстрою, 0,075 – размер компенсации (7,5%), а 12 – количество месяцев в году. Итак, если площадь квартиры составляет 35 кв. м, то в первый месяц заемщику государство компенсирует 380 грн из тех 225 долларов, которые он внес в банк в качестве ежемесячного платежа. При этом надо учесть, что каждый последующий месяц размер компенсации будет уменьшаться на 2-3 грн и в последние месяцы он составит всего 5-6 грн.
Выводы
Итак, кредит по государственной программе – это большой первоначальный взнос, но мизерные проценты в дальнейшем (а для семей с детьми кредит получается вообще беспроцентным). Кредит по банковской программе – небольшой первоначальный взнос, но довольно ощутимые последующие ежемесячные выплаты. Что выгоднее – выбирает каждый для себя сам, в зависимости от возможностей. Но учтите: по программе государственного кредитования Фонд может «осчастливить» всего 60-80 молодых киевлян в год, тогда как по программе банковского кредитования за 9 месяцев ее существования кредиты получили уже больше 200 молодых семей Киева.~~~END~~~
~~~START~~~~~~END~~~ |
Мобильная версия 
Самые популярные темы 
